Baukostenplan (BKP) und Normpositionen-Katalog (NPK)
Nicht verwechseln mit dem Baukostenplan darf man den Normpositionen-Katalog NPK. Die Normpositionen beschreiben im Detail die Leistungen der verschiedenen Arbeitsgattungen (siehe Absatz «Das Prinzip der Ausschreibung mit Normpositionen»). Sie standardisieren die Ausschreibung (Devisierung) und damit auch die Ermittlung der Kosten. Als Werkzeug der Fachleute umfassen sie mehrere Ordner. Der Baukostenplan BKP dagegen regelt nur die Kontierung (= Gliederung) der Anlagekosten und umfasst einige wenige Seiten.
Zur Genauigkeit des Kostenvoranschlags
Am Anfang dieses Kapitels haben wir bereits kurz die Genauigkeit des Kostenvoranschlags erörtert (siehe Abschnitt «Die Frage nach der Genauigkeit»). Traditionell ist er auf +/- 10% genau. Diese Angabe ist auch in der SIA-Honorarordnung 102 enthalten.
Nach alter Sitte sind die Kosten erst mit dem Kostenvoranschlag genügend zuverlässig bekannt. Kostenermittlungen in einem früheren Projektstand (beispielsweise mit der kubischen Berechnung) werden als unverbindliche Schätzungen mit höchstens 20% Genauigkeit aufgefasst. Bei der herkömmlichen Art des Planens wird daher der Kostenvoranschlag umgehend erstellt, sobald der Projektfortschritt dies erlaubt.
Durch das Aufkommen der Elementmethode als Instrument der Kostenplanung hat der Kostenvoranschlag einen Teil seiner Bedeutung verloren. Da die Kosten mit der Elementmethode bereits bei der Baueingabe mit genügender Genauigkeit vorliegen, kann mit dem Kostenvoranschlag zugewartet werden bis zur definitiven Kreditfreigabe kurz vor Baubeginn. Zu diesem Zeitpunkt ist ein Teil der Bauarbeiten bereits ausgeschrieben und vergebungsreif. Die entsprechenden Budgetpositionen im KV beruhen also auf Marktpreisen. Dies betrifft etwa die Arbeitsgattungen Aushub, Baumeister, Stahlbau, Sanitär, Elektriker sowie die Lifte. Diese Positionen machen im oben dargestellten Beispiel eines Kostenvoranschlags (siehe «Beispiel eines Kostenvoranschlags») rund einen Drittel der gesamten Gebäudekosten (BKP 2) aus. Der spät terminierte KV weist somit nur noch geringe Unsicherheiten auf. Eine Genauigkeit von +/- 5% ist möglich.
Die Toleranzangabe beim Kostenvoranschlag ist berechtigt, denn beim konventionellen Architektenverfahren mit Einzelunternehmern können die Anlagekosten nie ganz genau vorausgesagt werden. Unsicher sind insbesondere die angenommenen Preise, weil Marktpreise definitionsgemäss nicht genau prognostizierbar sind und sich im Markt bilden müssen. Gewisse Unsicherheiten liegen auch bei den Mengen, die der Kostenermittlung zugrunde liegen. Es kommt zudem immer wieder vor, dass die Bauleitung einzelne kleinere Positionen bei der Ausschreibung schlicht vergisst.
Die Summe des Kostenvoranschlags darf daher von der Bauherrschaft nicht als Kostenlimite betrachtet werden, die keinesfalls überschritten wird. Sie muss immer damit rechnen, dass der Abrechnungsbetrag vom KV-Betrag um die angegebene Toleranz abweichen kann.
Im Zusammenhang mit der Angabe der Genauigkeit (Toleranzgrenze) stellt sich die Frage, ob zusätzlich noch ein Posten für «Unvorhergesehenes» im Kostenvoranschlag aufgeführt werden dürfe. Gemäss der SIA-Honorarordnung 102 ist dies möglich (Art. 4.2.5 SIA 102). Meiner Ansicht nach ist diese Regelung zu begrüssen, dass also beiden Arten von Unsicherheit kumulierbar sind.
Es gibt immer Kosten, die beim besten Willen nicht vorhergesehen werden können. Nur schlecht prognostizierbar sind beispielsweise Massnahmen zur Verbesserung des Baugrundes oder sogenannte Winterbaumassnahmen. Nicht planbar sind auch allfällige Aufwendungen für Rechtsberatung im Falle von Einsprachen oder Konflikten mit Nachbarn oder Behörden. Für alle diese Fälle sind Beträge für Unvorhergesehenes im Kostenvoranschlag aufzuführen.
Im weiteren Sinne unvorhersehbar ist ebenfalls die Bauteuerung. Auch sie soll als eigenständige Position im Kostenvoranschlag enthalten sein. Sofern sie nicht wegbedungen wird (was selbstverständlich möglich ist), kann sie nicht beeinflusst werden.
Eine ganz andersartige Reserve sind die sogenannten Ausmassreserven. Sie entstehen dadurch, dass in die Leistungsverzeichnisse absichtlich zu hohe Mengen eingesetzt werden, was die entsprechenden KV-Positionen aufbläht. Ausmassreserven sind bei vielen Architekten und Bauleitern beliebt. Falls die unsichtbaren Reserven gross genug sind, kann bei der Abrechnung der Kostenvoranschlag selbst dann noch unterschritten werden, wenn die Kosten zuwenig sorgfältig veranschlagt worden sind. Es besteht mit anderen Worten die Möglichkeit, ein gutes Resultat vorzugaukeln, das in Tat und Wahrheit gar keines ist. Das ist natürlich keine Kunst.
Aus der Sicht der Bauherrschaft sind Ausmassreserven nach Möglichkeit wegzulassen, weil sie unsichtbar und daher nur beschränkt kontrollierbar sind. Falls die Planer glauben, ohne sie nicht auskommen zu können, sollen sie wenigstens klar offen ausgewiesen werden.
Reserven sind an und für sich eine sinnvolle Massnahme, aber sie dürfen nicht unsichtbar sein. Effizientes Kostenmanagement setzt Transparenz voraus.
Der «summarische» Kostenvoranschlag
Bei einigen einfacheren Bauvorhaben ist es möglich, die Baukosten bereits in einem sehr frühen Planungsstand aufgrund einer groben Kostenermittlung nach Arbeitsgattungen abzuschätzen. Man kann dieses Verfahren als summarischen Kostenvoranschlag bezeichnen (im Unterschied zum normalen «detaillierten» Kostenvoranschlag).
Für ein Einfamilienhaus beispielsweise können schon vor der Baueingabe die Baukosten anhand von Erfahrungswerten recht zuverlässig nach Arbeitsgattungen ermittelt werden. Erfahrene Einfamilienhaus-Architekten haben es im Gefühl, was für einen bestimmten Haustyp die Zimmerarbeiten oder die Heizung ungefähr kosten. Schon für das Vorprojekt lässt sich mit dem «summarischen» Kostenvoranschlag unter Umständen eine Genauigkeit von 10% erreichen. Einige Architekten brauchen für die Kostenermittlung nicht einmal Spezialisten wie Statiker oder Haustechniker.
Auch bei Industrieprojekten ist es möglich, dass vor der Baueingabe die Kosten anhand grober Berechnungen, Kennzahlen und allenfalls sogar nach dem Gefühl auf 10% angenähert werden können, gegliedert nach Arbeitsgattungen. Dazu braucht es aber gute Fachleute und insbesondere einen fähigen Projektleiter.
Der Kostenvoranschlag mit Varianten als Instrument der Kostenplanung
Bei gewissen Bauvorhaben ist es möglich, den Kostenvoranschlag anstelle der Elementmethode als Instrument der Kostenplanung und Projektoptimierung zu verwenden. Dies ist beispielsweise bei Umbauten und Sanierungen der Fall, wo es nicht sehr viele unterschiedliche Lösungsmöglichkeiten gibt.
Bei diesem Vorgehen wird der KV sehr früh erstellt, und zwar gleichzeitig mit dem Bauprojekt. Alle Möglichkeiten der Bauausführung, über die nicht vorgängig entschieden werden kann, werden in den Kostenvoranschlag aufgenommen. Der KV besteht somit genaugenommen aus einem Puzzle von KV-Varianten für einzelne Bauteile oder Teilprojekte. Vielfach beruhen die Preisannahmen im KV auf Unternehmerangeboten.
Erst wenn der KV (in Variantenform) vorliegt, wird über die noch offenen Varianten entschieden. Die letzte Phase der Projektoptimierung erfolgt somit nach dem Ausarbeiten des Kostenvoranschlags.
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