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Wie soll eine Bauherrschaft ihr Bauprojekt realisieren? Wählt sie das traditionelle Architektenverfahren mit Einzelunternehmern oder das Generalunternehmermodell? Oder allenfalls sogar den neuen Kostengarantievertrag SIA, welcher eine Art Mischform darstellt? Um diese Grundfragen geht es im neuen Buch von Hans Röthlisberger, einem Bauherrenberater mit 25 Jahren Erfahrung.
Gegenstand der Betrachtung ist die Bauausführung, also die Realisierungsphase eines Bauprojekts, wenn das Bauvorhaben geplant ist und die Baueingabe vorliegt. Zu diesem Thema wird alles Nötige vermittelt, und zwar aus der Optik der Bauherrschaft. Der Autor untermauert seine Ausführungen mit vielen Beispielen aus der Praxis.
Traditionelle Bauausführung
Die weitaus meisten Bauvorhaben werden mit dem traditionellen Architektenverfahren abgewickelt. Hier ist die Rolle der Bauherrschaft angesichts der vielen Vertragsbeziehungen besonders anspruchsvoll. Der Autor geleitet die Leserschaft durch den gesamten Projektablauf, von den grundsätzlichen Überlegungen zur Bauausführung bis zur Schlussabrechnung. Auf leicht verständliche Weise wird ein Weg durch das Dickicht der Gesetze und Normen im Bauwesen aufgezeigt.
Auf zahlreiche brennende Fragen wird ausführlich und praxisbezogen eingegangen, zum Beispiel: Wie werden die Projektrisiken im Kostenvoranschlag abgebildet? Wie kann man die Bauleitung für Kosteneinsparungen motivieren? Was ist bei der Ausschreibung von Bauleistungen zu beachten? Wie können spätere Nachforderungen vermieden werden? Was ist der Beitrag der Bauherrschaft bei der Arbeitsvergabe? Was muss die Bauherrschaft über Werkverträge wissen? Wie bekommt man die verpönten Regiearbeiten in den Griff? Wie schützt man sich vor Bauhandwerkerpfandrechten? Welche Gefahren lauern bei der Schlussabrechnung?
Generalunternehmermodell
Die Ausführungen zum Generalunternehmermodell sind mit rund 150 Seiten umfangreich, was einen Eindruck von der Vielfältigkeit dieses Verfahrens gibt. Die meisten Gelegenheitsbauherrschaften würden diese Komplexität wohl nicht erwarten.
Der Mustervertrag des Verbandes Schweizerischer Generalunternehmer VSGU wird intensiv besprochen. Dabei wird auch auf Wahlmöglichkeiten der Bauherrschaft eingegangen, die ausserhalb von Fachkreisen nicht so bekannt sind. Dazu gehören etwa die Methode der Preisbestimmung der offenen Abrechnung mit Kostendach oder unterschiedliche Stufen der Mitwirkung der Bauherrschaft bei der Auswahl von Subunternehmern. Es wird auch dargelegt, welche speziellen Herausforderungen sich bei der Kontrolle der Schlussabrechnung stellen, insbesondere bei der offenen Abrechnung.
Ausführlich besprochen wird das Thema der Risikobewirtschaftung im Generalunternehmerwesen. Neben den drei klassischen Garantien für Preis, Termin und Qualität gibt es noch weitere, etwa die Planungsgarantie, die Erfüllungsgarantie oder die Garantie beim Bauhandwerkerpfandrecht. Eingehend thematisiert werden auch Risiken im Zusammenhang mit dem Baugrund oder der bestehenden Bausubstanz.
Anhand von praxisnahen Beispielen wird ferner auf das Generalunternehmerhonorar (Entschädigung für Baumanagement und Risikoübernahme) eingegangen.
Spezialfälle der Bauausführung
Neben dem traditionellen Architektenverfahren und dem Generalunternehmermodell werden im Buch einige Spezialfälle der Projektrealisierung besprochen. Von besonderem Interesse ist der Kostengarantievertrag SIA. Es basiert auf dem traditionellen Architektenverfahren, übernimmt mit der Preisgarantie aber ein Kernelement des Generalunternehmergeschäfts. Im Buch wird dargelegt, wie diese Garantie zu würdigen ist und wie das innovative Realisierungsmodell im Vergleich zum Generalunternehmerprinzip generell einzustufen ist.
Näher eingegangen wird auch auf die spezielle Problematik von generalunternehmer-ähnlichen Projekten von kleineren Bauvorhaben. Im Buch wird dieses Marktsegment als Typenhausgeschäft bezeichnet. Es zeichnet sich dadurch aus, dass es hier keinen allgemein anerkannten Mustervertrag gibt wie bei den grossen Generalunternehmerprojekten. Die Vertragsgestaltung ist daher aus der Sicht der Bauherrschaft speziell anspruchsvoll.
Vergleichende Beurteilung
Am Schluss des Buches werden die besprochenen Realisierungsmodelle vergleichend beurteilt. Die Ausführungen geben der Bauherrschaft Anhaltspunkte für die Wahl des geeigneten Verfahrens im konkreten Fall. Zentrale Kriterien sind die Höhe der Baukosten sowie die Risiken, denen die Bauherrschaft ausgesetzt ist. Eingegangen wird aber auch auf Kriterien wie zeitliche Belastung der Bauherrschaft, architektonische Qualität, Mitbestimmung, Transparenz sowie der finanzielle Aufwand bei Projektänderungen. Vorgestellt wird mit der Parallelsubmission zudem ein Verfahren, das angewendet werden kann, um zusätzliche Informationen zu den Baukosten unterschiedlicher Verfahren zu erlangen.
Das Buch wird abgerundet mit einer Darstellung des aktuellen Honorarwesens gemäss SIA seit der Einführung des Zeitaufwandmodells im Jahr 2003 (40 Seiten).
Der Autor Hans Röthlisberger hat 1999 das Sachbuch «Günstiger bauen» verfasst, das im Markt sehr gut aufgenommen worden. Das neue Buch basiert teilweise auf dem älteren Buch, konzentriert sich aber auf die Bauausführung und geht hier sehr viel weiter. Die wirtschaftlichen Aspekte des Bauens bleiben aber im Zentrum des Interesses.
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