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Schlussabrechnung

Die Art der Schlussabrechnung ist für die Bauherrschaft bei Gesamtleistungsverträgen wesentlich anders als beim konventionellen Vorgehen mit unabhängigen Planern. Dank den laufend nachgeführten Kostennachträgen ist die Vertragssumme während der gesamten Projektdauer immer auf dem neuesten Stand. Falls nur unbedeutende Projektänderungen vorgenommen werden, entspricht die aktualisierte Vertragssumme weitgehend dem ursprünglich vereinbarten Werkpreis.

Für die Schlussabrechnung gibt es zwei wichtige Grundvarianten: den Pauschal- oder Globalpreis einerseits, die offene Abrechnung mit Kostendach andererseits.

 

  • Variante 1: Pauschal- oder Globalpreis

Beim Pauschalpreis entspricht die Abrechnungssumme der aktualisierten Vertragssumme. Darunter ist die ursprüngliche Vertragssumme einschliesslich aller genehmigten Nachträge zu verstehen. - Der Globalpreis unterscheidet sich von Pauschalpreis lediglich dadurch, dass zusätzlich noch die Teuerung nach einem vorher vereinbarten Modus verrechnet werden kann.

 

  • Variante 2: Offene Abrechnung mit Kostendach

Bei diesem Verfahren wird die obere Grenze eines Preises festgelegt (= Kostendach), den die Bauherrschaft maximal bezahlen muss. Der Totalunternehmer garantiert dafür, dass diese Limite nicht überschritten wird. Grundsätzlich wird aber nach Ergebnis abgerechnet. Wenn das Bauwerk weniger kostet als die maximale Preislimite, wird die Einsparung nach einem vorher vereinbarten Schlüssel (häufig je 50%) zwischen Totalunternehmer und Bauherrschaft aufgeteilt: Die Bauherrschaft erhält einen Bonus. Das Verfahren setzt voraus, dass das ganze Kostenwesen für die Bauherrschaft transparent (offen) ist.

Beispiel einer offenen Abrechnung (mit Kostendach)

An einem Beispiel wollen wir uns mit den Grundzügen der offenen Abrechnung mit Kostendach vertraut machen. Wir gehen davon aus, dass vereinbart worden sei, dass eine allfällige Unterschreitung des Kostendaches zu je 50% der Bauherrschaft und dem Totalunternehmer zugute komme.

 

  • Schritt A

Ausgangspunkt der Abrechnung ist der aktualisierte Werkpreis, auch als Kostendach bezeichnet. Er enthält sämtliche Nachträge.

 

  • Schritt B

Dem Kostendach werden die effektiv abgerechneten Anlagekosten gegenübergestellt. Dabei ist zu berücksichtigen, dass ein GU-Zuschlag in die Anlagekosten eingerechnet wird.

 

  • Schritt C

Zuletzt wird der Bonus ermittelt. Die Bauherrschaft erhält dann einen Bonus, wenn der Abrechnungsbetrag (inkl. GU-Zuschlag) kleiner ist als das Kostendach.

 

Prinzip der offenen Abrechnung mit Kostendach (Neubau Messerfabrik Scharf)

A. Aktualisierter Werkpreis (= Kostendach)
Ursprüngliche Werkvertragssumme 9 250 000
+ Summe aller Nachträge Nr. 1 bis Nr. 15 416 250
Aktualisierte Werkvertragssumme nach Nachtrag Nr. 15
(= Kostendach)
9 666 250
B. Effektive Anlagekosten (abgerechnet)
Aushub 213 993
Baumeisterarbeiten 1 886 225
Stahlkonstruktion 1 172 016
Fassade 358 164
Fenster 267 331
.... ....
Krane 521 650
Gärtnerarbeiten 4 447
Strassen und Plätze 483 809
Baunebenkosten 150 000
Honorare 820 000
Anlagekosten netto 8 927 457
+ GU-Zuschlag 5% 446 373
Anlagekosten inkl. GU-Zuschlag 9 373 830
C. Ermittlung Bonus sowie Werkpreis nach Bonus
Unterschreitung der aktualisierten Werkvertragssumme 292 420
davon 50% Bonus zugunsten Bauherrschaft 146 210
Effektiv zu bezahlender Werkpreis (nach Abzug Bonus) 9 520 040