Beispiel 1: Summarische Kostenermittlung mit der Elementmethode

Die summarische (grobe) Variante der Elementmethode ist sehr kompakt und umfasst selbst bei grossen Bauwerken nicht mehr als ein paar Seiten. Sie basiert sehr stark auf Erfahrungszahlen, die aus kosten-statistischen Auswertungen von ausgeführten Objekten gewonnen werden.

Gegenüber dem normalen Aufbau in der Praxis ist in unserem Beispiel der Zahlenteil vereinfacht. Primär wollen wir die Methode im Grundaufbau verstehen und vor allem ein Gefühl für die Gliederung der Kosten bekommen. Zu viele Details verwirren den nicht sachkundigen Leser (und gelegentlich auch den Profi) nur. Die Beschränkung auf das Wesentliche ist auch darum angebracht, weil die Kostenermittlung die Domäne der Planer ist und die Bauherrschaft nicht viel mehr tun kann, als zu fordern, dass die richtigen Instrumente eingesetzt werden. Wer sich im Detail für die Methoden der Kostenermittlung interessiert, findet das Gewünschte in der Literatur des CRB.

• Mischpreise (Kostenkennwerte) von Bauteilen

Eine erste Besonderheit der groben Elementmethode ist das häufige Verwenden von Mischpreisen (Kostenkennwerten) für zusammengehörende Gruppen von Bauelementen. Bei vielen Bauelementen weiss man in einem frühen Planungsstadium noch nicht, welche Ausführung im Detail gewählt werden soll. Nehmen wir als Beispiel die Wandverkleidungen (M4). Im Keller ist vielleicht gar keine Wandverkleidung vorgesehen oder allenfalls ein billiger Anstrich. In den Obergeschossen ist der grösste Teil der Wände verputzt oder tapeziert. Die Nassräume schliesslich sind mit keramischen Platten verkleidet, die überdurchschnittlich teuer sind. Gesamthaft ergibt sich ein Preisspektrum von unterschiedlichen Ausführungen des gleichen Bauelements M4 von 20 Fr. bis über 200 Fr. pro m2. In einer fortgeschrittenen Phase der Planung ist es kein Problem, die verschiedenen Arten von Verkleidungen flächenmässig zu bestimmen und mit den entsprechenden Richtwerten zu multiplizieren. In einer frühen Phase jedoch ist dies kaum praktikabel. Man kommt nicht darum herum, sich mit Mischpreisen (Kostenkennwerten) zu behelfen. Dazu benötigt man aber Erfahrungswerte von ausgewerteten ähnlichen Projekten. Der im Beispiel angenommene Kostenkennwert von 50 Fr. pro m2 für das Bauelement M4 ist ein derartiger Erfahrungswert.

Bei den meisten Bauelementen arbeitet man in frühen Planungsphasen mit Erfahrungswerten von Mischpreisen. Lediglich einige wenige Bauelemente wie etwa die Bodenplatte (D2) sind derart einheitlich, dass direkt der Preis aus dem Katalog eingesetzt werden kann. Auch die Decken (E0) als kostenmässig ganz wichtiges Element sind ziemlich homogen, wenn man von den Treppen absieht.

• Mengen von Bauteilen abschätzen

Eine weitere Besonderheit der groben Elementmethode ist das Abschätzen der Mengen von Bauteilen mittels Erfahrungszahlen. Schätzungen sind dann nützlich, wenn entweder das Projekt noch zuwenig entwickelt ist oder das Berechnen der Mengen zu aufwendig wäre.

Betrachten wir dazu nochmals die Wandverkleidungen (M4). Nehmen wir an, die Planungsfirma verfüge über umfangreiche statistische Auswertungen von ausgeführten Objekten. Aus dieser Statistik gehe hervor, dass bei vergleichbaren Bauvorhaben (also Bürogebäuden) die Fläche der Wandverkleidungen regelmässig etwa 130% der Geschossfläche betrage. Anhand dieses Erfahrungswertes, bezeichnet als Formquotient (für die Wandverkleidungen), lässt sich nun die gesuchte Fläche leicht abschätzen.

Fläche Wandverkleidung	=	Geschossfläche	x	Formquotient
	=	4 800 m2	x	130%
	=	6 240 m2

Generell sind Formquotienten sehr effiziente Hilfsmittel. Mit ihnen lassen sich viele Mengen elegant abschätzen, vor allem wenn sie planerisch noch nicht genau bekannt sind (Verkleidungen aller Art, Innenwände E6, Trennwände M1 etc.). Nicht nötig sind Schätzungen mittels des Formquotienten dann, wenn die Flächen einfach zu berechnen sind. Dies ist etwa bei Fassaden und Decken der Fall.

Betrachten wir nun noch den Betrag, der für die Wandverkleidung (M4) in die Kostenberechnung eingesetzt wird (312 000 Fr.). Er ist das Resultat der Multiplikation der (Bezugs-)Menge mit dem Kennwert. Beide Grössen sind geschätzte Werte, die auf statistischen Erfahrungen beruhen. Die Fläche (Bezugsmenge) von 6 240 m2 basiert auf dem (statistisch ermittelten) Formquotienten. Der Kennwert von 50 Fr. pro m2 ist ein (ebenfalls statistisch ermittelter) Mischpreis.

• Kostenermittlung bei Installationen

Nicht bei allen Bauteilen ist es sinnvoll, mit Kennwerten zu arbeiten. Speziell bei den Installationen ist grosse Vorsicht angebracht. Starkstrominstallationen (I0), insbesondere für komplexe Projekte, können nur von Elektroplanern mit vernünftiger Genauigkeit kostenmässig geschätzt werden, nicht jedoch von Baukostenplanern. Lediglich bei einfachen Standardfällen (beispielsweise im Wohnungsbau) ist es zulässig, (flächenbezogene) Kennwerte zu verwenden.

• Prozentzuschläge bei Spezialfällen

Die Elementmethode enthält einige Positionen, die man nicht als Bauteile im engeren Sinne bezeichnen kann (Honorare, Finanzierung etc.). Hier werden die Kosten in einer frühen Planungsphase abgeschätzt, indem man Prozentbeträge von anderen Positionen in die Berechnung einsetzt. Diese Prozentbeträge sind Erfahrungswerte.

Die Allgemeinen Baustelleneinrichtungen (C0) beispielsweise schätzt man auf 1.5% der Rohbauarbeiten (D+E) und die Allgemeinen Baunebenkosten (V0) auf 1.2% der Gebäudekosten. Auch für die Honorare (W1 bis W6) werden Prozentbeträge der entsprechenden honorarberechtigten Bausummen angenommen.

• Fazit

Gesamthaft gesehen, ist die summarische (grobe) Elementmethode für die Bauplaner ein ausgesprochen mächtiges Instrument, um in frühen Planungsphasen mit vernünftigem Aufwand zu zuverlässigen Kostenaussagen zu gelangen. Allerdings ist die Methode für die Bauherrschaft nicht in allen Teilen sehr anschaulich. Mischpreise aus einem ganzen Spektrum von Ausführungsarten für ein bestimmtes Bauelement sind, wie wir bei den Wandverkleidungen (M4) gesehen haben, ziemlich abstrakte Grössen.

Kostenermittlung nach der Elementmethode für ein Bürogebäude:
Grundlagen und Zusammenfassung

Baukonzept Verwaltungsgebäude mit gesamthaft 5 Bürogeschossen Erdgeschoss, 4 Obergeschosse, Untergeschoss freistehend Skelettbau mit vorgehängter Fassade schlechter Baugrund (Pfahlfundation nötig) Gebäudegrundfläche 800 m2 Geschossfläche GF1 = 6 x 800 m2 = 4 800 m2 Bauvolumen 17 760 m3 SIA 116
Wichtige Kostenkennwerte
Preis pro m2 Geschossfläche (GF1)		1 507 Fr. / m2 SIA 416
Kubikmeterpreis (nach SIA 116)		407 Fr. / m3 SIA 116
Baubeschrieb Damit die Kosten der Bauelemente ermittelt werden können, ist ein genügend genauer Baubeschrieb notwendig (aus Platzgründen hier weggelassen).
Kostenzusammenstellung		Betrag (Fr.)
A	Grundstück	0
B	Bauvorbereitung	205 000
C - E	Erd- und Rohbau	3 710 350
I	Installationen	1 911 000
M	Ausbau	1 612 800
	Zwischentotal Gebäude	7 234 150
P	Bauliche Betriebseinrichtung	0
T	Umgebung	198 700
V	Baunebenkosten	216 800
W	Honorare	1 145 850
	Anlagekosten total	9 000 500