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| Den Leistungsbereich Expertisen erläutere ich anhand eines konkreten Beispiels. Eine Expertise ist nötig, weil eine Generalunternehmung nach Abschluss der Bauarbeiten, aber noch vor Ablauf der Garantiefrist Konkurs geht. Die Bank als Solidarbürgin verlangt, dass im Hinblick auf die Finanzierung der Garantiearbeiten zuerst eine neutrale Schadensprüfung vorgenommen wird. | |||||||||||
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Ausgangslage |
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Eine Immobiliengesellschaft erwirbt einen grossen Wohnblock mit rund 40 Wohnungen aus den siebziger Jahren und saniert ihn. Der Auftrag für die Sanierung wird einer Generalunternehmung erteilt. Diese gerät während der Bauarbeiten in finanzielle Schwierigkeiten. Sie kann zwar die Bauarbeiten noch abschliessen und das Werk ordentlich der Bestellerin übergeben, wird dann aber zahlungsunfähig. Zum Zeitpunkt des Ablaufs der werkvertraglichen Rügefrist zwei Jahre nach der Abnahme (sog. Garantieabnahme) ist die ehemalige GU in Konkurs.
Die Immobiliengesellschaft als Bauherrin zieht daher vor dem Ablauf der Rügefrist (Garantieabnahme) einen Bauleiter bei, um die Baumängel zu erfassen. Er schätzt ebenfalls ab, was die Mängelbehebungsarbeiten kosten. Da die konkursite Generalunternehmung sich schon zum Zeitpunkt der Übergabe um viele Mängel kaum mehr gekümmert hat, ist die Mängelliste entsprechend lang. Die Kosten der Mängelbehebung werden vom Bauleiter auf rund 500’000 Fr. geschätzt. Bei der Übergabe hat die Bauherrschaft vom Generalunternehmer als Sicherheit einen Garantieschein einer Bank erhalten: eine so genannte Solidarbürgschaft. Im Hinblick auf die Finanzierung der Garantiearbeiten wendet sich die Bauherrschaft darum an den Solidarbürgen, die Bank. Diese erklärt, dass sie die Bürgschaft erfüllen werde, dass zuerst aber eine neutrale Prüfung des Schadens vorgenommen werden solle. Es brauche also einen neutralen Experten, der die Schäden begutachte. Als Experte für die neutrale Schadensprüfung wird der Bauherrenberater Hans Röthlisberger beigezogen. |
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Expertise |
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| Die Expertise beginnt mit dem Studium der umfangreichen Akten. Es liegen mehrere Bundesordner vor. Die Akten umfassen die Zeitspanne von der Bauabnahme durch die zwischenzeitlich konkursite GU bis zum aktuellen Mängelinventar des Bauleiters.
Im Hinblick auf die Überprüfung der Mängel werden zuerst die Wohnungen bestimmt, die besichtigt werden sollen. Da die Mieter tagsüber meist abwesend sind, muss man sich auf eine Auswahl beschränken.Sie wird so definiert, dass mit einem vertretbaren Aufwand eine möglichst grosse und daher repräsentative Stichprobe an Mängeln verifiziert werden kann. Während der Besichtigung der Wohnungen gilt es, sich ein Urteil über die beanstandeten Mängel zu bilden. Zum grossen Teil handelt es sich tatsächlich um Mängel. Teilweise sind es aber auch lediglich Schönheitsfehler, die nicht als Werkmängel nach SIA 118 eingestuft werden können. – Als Resultat der Erkenntnisse wird ein Bericht verfasst. Die Aussagen sind gegliedert nach Arbeitsgattungen (Fenster; Kittfugen; Parkett; Gipserarbeiten; etc.), im Unterschied zum Mängelinventar des Bauleiters, welches nach Wohnungen gegliedert ist. Der grösste Schaden betrifft einen neuen Balkon, der während der Sanierung angebaut worden ist. Man vermutet, dass sich dieser nachträglich gesetzt hat, da sich diverse Fenster der Balkonverglasung nicht mehr richtig öffnen lassen. Um diese Vermutung zu verifizieren, wird bei einem Bauingenieur eine Zusatzexpertise in Auftrag gegeben, um das Verformungsverhalten des Balkons zu studieren. Es zeigt sich tatsächlich, dass aufgrund der gewählten Konstruktion die Verformungen ausreichend sind, damit die Fenster klemmen. Auch dieser Befund wird in die Expertise integriert. |
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Aufwand |
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| Der Zeitaufwand zur Erstellung einer Expertise setzt sich zusammen aus Aktenstudium, Gesprächen mit Projektbeteiligten, Besichtigungen sowie der eigentlichen Abfassung der Expertise. Für den oben beschriebenen konkreten Fall kann als grober Richtwert ein Zeitaufwand von fünf bis zehn Tagen Arbeit angenommen werden. | |||||||||||
